부동산 경매8 '유치권' 잘 보면 돈 번다 [고준석의 경매 시크릿] 유치권이 성립하기 위한 5가지 요건 채권자가 유치권을 행사하고 있다는 문구가 적힌 건물. /조선 DB 인천에 사는 회사원 J 씨(34). 그는 월세방 탈출 일념 하에 지난 1년간 경매 공부에 매진했다. 그러던 중 인천시 서구 가정동 아파트(인천지방법원 사건번호 2017-30851)가 경매에 나온 것을 발견했다. 오는 10월 30일 3차 매각을 앞둔 이 매물의 감정가는 5586만 원. 최초감정가(1억 1400만 원)보다 5814만 원이 떨어진 상태다. 준공한 지 28년으로 오래됐지만 가격이 감정가 대비 반값이었다. J 씨는 곧바로 등기부를 확인했다. 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 경매개시 결정(임의경매) 순이었다. 하지만 매각물건명세서를 확인해보니 ‘2018년 9월 6.. 2020. 1. 6. 배당이의 소송 경매를 생각하고 있거나 경매 중인 채권자에게는 배당이의의 소에 대해 알지 못하면 안 됩니다. 왜냐하면 선순위 저당권자, 임차인뿐 아니라 체납된 세금을 받기 위한 국가. 지자체, 임금채권자에 이르기까지 막강한 경쟁자들이 있기 때문이죠. 꼭 알아야 하는, 배당이의소송 물론 경매법원에서는 법에 맞게 배당표를 작성하고 각 채권자에게 교부하지만 경매법원은 등기부와 채권신고 등의 한정된 자료를 보고 배당을 할 뿐입니다. 당연히 그러한 권리가 실제 권리 관계하고 정확하게 일치하는지는 잘 알지 못하는 것이죠. 또한 재판부도 사람인 이상, 배당실시 절차에서 잘못된 판단을 하지 말라는 법이 없습니다. 그렇기에 배당이의의 손 경매 배당절차에서 발생하는 이러한 실체적인 잘못, 또는 절차상의 착오를 바로잡고 억울한 .. 2019. 10. 1. 지역별 최우선변제금 주택임대차 보호법 최우선변제권 서울에서 전세로 거주하는 A씨는 보증금 1억 1,000만원을 내고 살고 있지만, 자칫 경매에 넘어가기라도 하면 보증금의 일부를 최우선 변제받을 수 있는 주택임대차 보호법상 소액임차인(개정 전 1억원 이하)에 해당되지 않아 걱정이 많았습니다. 그러나 앞으로는 A씨도 소액임차인으로 인정받아 최대 3,700만원까지 그 어떤 선순위 권리보다 우선해서 보증금 중 일부를 돌려받을 수 있게 되었습니다. 지난 2016년 3월 31일 최우선변제의 범위를 확대한지 2년 66개월 만에 보증금의 일부를 우선 변제받을 수 있는 소액임차인 범위를 확대하고, 최우선변제 금액도 높이는 주택임대차 보호법 시행령 개정안을 지난해 발표했습니다. 소액임차인의 최우선변제권이란? 주택임대차에서 상대적 약자인 임차.. 2019. 9. 28. 농지취득자격증명서 도시에 사는 사촌이 땅을 샀는데 알고 보니 논. 밭? 어떻게 농민도 아니었는데 이렇게 논밭을 살 수가 있는지 혹시 편법을 쓴 것은 아닌지 의심을 하는 분들도 계실 텐데요. 윈칙적으로는 실제 농사를 짓지 않을 경우에는 농지를 취득할 수는 없습니다. 그래서 농지를 구입할 경우 농지취득 자격증명서 발급이 필요한 것이고요. 그런데 내가 도시에 살고 있는데 과연 농지취득 자격증명서 발급이 가능하기는 한 걸까 생각하시는 분들이 계실 겁니다. 물론 가능합니다. 그리고 그리 어렵지도 않고요. 어떻게 그러면 농지취득 자격증명서 발급을 하는지를 살펴 보도록 하겠습니다. ◈농지취득자격증명서 발급 절차, 농업경영계획서 작성법 등 (1) 절차 요약 ▷ 농지취득자격증명서 발급절차 절차를 살펴보자면 해당 농지를 구입하고자 하는 시.. 2019. 9. 23. 경매 권리분석 부동산 경매라고 하는 것은 여러 가지 절차를 알고 있는 것도 중요하지만 무엇보다 중요한 것이 바로 경매 권리분석이라고 하는 것입니다. 물건에 대한 경매 권리분석을 잘하느냐 못하느냐에 따라서 모든 것이 판가름이 날 정도 이니까요. 그런데 이 경매 권리분석이라고 하는 것을 명확하게 이해를 하기 위해서는 민법, 주택임대차보호법, 상가임대차 보호법, 가등 기담 보등에 관한 법률을 어느 정도는 알고 있어야지만 하기에 이번 내용에대해서는 관련 지식이 없다면 이해가 다소 어려울 수도 있을 듯합니다. 하지만 최대한 쉽게 설명을 해 보도록 하겠습니다. 아울러 혹여 지금 살고 있는 집이 안타깝게도 경매로 넘어가서 불안에 떨고 있으신 분들의 경우도 있을 듯합니다. 경매로 인한 세입자 보호 여부에 대한 사항도 추가적으로 설명.. 2019. 9. 23. 차순위매수 신고인? 사실 오랫동안 부동산 경매를 해본 사람이라 하더라도 [차순위 매수신고] 제도를 제대로 알고 있는 경우는 그다지 많지 않다. ‘차순위 매수신고’란 이론적으로 어느 경매절차에서 두 번째 높은 가격으로 응찰한 자이지만, 민사집행법에서의 차순위매수신고는 두 번째 높은 가격을 제시한 자 전부가 아니라 최고가로 낙찰된 경락자의 응찰가액에서 입찰보증금액(원칙 1/10, 재경매시 2/10)을 뺀 금액 이내의 응찰자이어야 한다. 즉, 응찰자는 공고된 경매가격 이상의 금액이라면 응찰 가액을 얼마로 하건 관계없이 경매 가격의 1/10(재경매 시에는 2/10)만 입찰보증금으로 내면 되어서 가령, 경매 가격 1억 원인 부동산을 1억2천만 원을 적어서 낙찰받았다고 한다면 그 낙찰자의 응찰 가격의 1/10인 1,200만원이 아니라.. 2019. 9. 23. 경매 방법 4가지 부동산 경매 초보자에게 추천하는 쉬운 경매 방법 4가지 경제적 자유 시스템을 완성하는 지름길, 부동산 경매 부동산 경매, 어떻게 생각하시나요? 보통 경매는 어렵다, 위험하다, 돈이 많아야 한다고 생각합니다. 하지만 이는 부동산 경매에 대한 오해이자 편견으로 아래와 같은 이유 때문인데요. 우선은 권리분석 방법과 관련 법규를 정확히 몰라 돈을 잃게 될 것 같다는 이유이고, 또 다른 이유로는 경매 매물에 사는 사람을 내보내는 과정에서 신체적· 정신적 위협이 발생할 것 같다고 생각하기 때문입니다. 이번 글에서 소개해드릴 ‘쉬운 경매’ 방법은 크게 4가지인데요. 제가 지난 10년간 실천한 방식으로 경매 초보자에게 추천할 수 있는 방식을 지금부터 자세히 소개해드리도록 하겠습니다. 1. 권리분석이 쉬운 물건부터저는 .. 2019. 9. 16. 부동산 경매 절차 채권자의 경매 신청 관할 법원 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다(「민사집행법」 제79조제1항 및 제268조). ※ 관할 법원은 [대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr) 정보광장란의 전국 법원·등기소 위치정보]에서 확인할 수 있습니다. 부동산 경매의 신청서류 ※ 신청 서류는 강제경매를 기준으로 작성하였습니다. 그 밖의 신청서류 및 작성요령에 관한 자세한 내용은 에서 자세히 알아보실 수 있습니다. 강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(출처: 대한민국 법원 법원경매정보-경매지식-부동산 경매). 1. 부동산 강제경매 신청서 2. 집행력 있는 정본 3. 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류 (1) 집행권원의 송달증명(다만.. 2019. 9. 5. 이전 1 다음
