사실 오랫동안 부동산 경매를 해본 사람이라 하더라도 [차순위 매수신고] 제도를 제대로
알고 있는 경우는 그다지 많지 않다. ‘차순위 매수신고’란 이론적으로 어느 경매절차에서
두 번째 높은 가격으로 응찰한 자이지만, 민사집행법에서의 차순위매수신고는 두 번째
높은 가격을 제시한 자 전부가 아니라 최고가로 낙찰된 경락자의 응찰가액에서
입찰보증금액(원칙 1/10, 재경매시 2/10)을 뺀 금액 이내의 응찰자이어야 한다.
즉, 응찰자는 공고된 경매가격 이상의 금액이라면 응찰 가액을 얼마로 하건 관계없이
경매 가격의 1/10(재경매 시에는 2/10)만 입찰보증금으로 내면 되어서 가령, 경매 가격
1억 원인 부동산을 1억2천만 원을 적어서 낙찰받았다고 한다면 그 낙찰자의 응찰 가격의
1/10인 1,200만원이 아니라 공고된 경매 가격 1억 원의 1/10인 1,000만 원만 입찰보증금으로
내면 된다. 이때 응찰가액에서 경매 가격의 1/10에 해당하는 입찰보증금 1,000만 원을 뺀
1억1000만 원(= 1억 2천만 원- 입찰보증금 1,000만 원) 이상 적은 자에게만 차순위
매수 신고할 자격이 있는 것이다.
이 제도는 만일 경락자가 잔금을 내지 않은 경우에 다시 경매기일을 열지 않고 바로 차순위
매수 신고인에게 경락을 허가하면서 당초 경락자가 낸 입찰보증금 1/10을 몰취 해서 차순위
매수 신고인이 응찰한 금액과 합쳐서 채권자에게 배당한다면, 경매를 신청한 채권자나
이해관계인에게 아무런 불이익이 생기지 않을 뿐만 아니라 경매절차를 되풀이하는 시간과
비용을 절약할 수 있기 때문에 도입한 것이다.
둘째, 만일 차순위 매수 신고한 가액이 동일한 다수자일 경우에는 최고가를 적은 응찰자가
여럿일 경우에 그들만을 상대로 하여 재차 입찰표를 받아서 낙찰자를 결정하듯이, 동일한
금액으로 응찰한 차순위자가 여럿일 경우에도 그들만을 상대로 다시 입찰표를 쓰도록 해서
결정하게 된다. 이때 차순위 매수신고를 할 자격이 있더라도 차순위 신고를 할 것인지 여부는
전적으로 그의 자유의사이고, 두 번째 입찰표를 작성했는데도 응찰 가격이 똑같은 때에는
추첨으로 결정한다.
또, 차순위 매수신고는 경매절차가 끝나기 전까지 집행관에게 신청할 수 있다.
셋째, 차순위 매수 신고인의 권리는 경매기일에 적법한 경락자가 매각 허가 결정받은 것을
전제로 하는 부종적(附從的) 권리이어서, 집행관에 의해서 최고가 응찰자에게 경락자로
낙찰을 선언받았더라도 만일 제출 서류의 미비, 이해관계인의 항고로 매각불허가 결정이
되면 차순위 매수 신고인의 권리도 소멸된다.
넷째, 차순위 매수신고 후 최고가 낙찰자가 경매 잔금을 내지 않으면 차순위 매수 신고인에게
경락허가 결정을 하고, 최고가 낙찰자가 낸 입찰보증금은 몰 취하여 즉시 경매대금에 포함시키고,
차순위 매수 신고인에게 잔금 납부 통지를 하게 된다. 이것이 차순위 매수신고 제도의 채택 취지이자
차순위매수 신고인의 가장 기본적인 권리이다. 하지만, 만일 최고가 낙찰자가 잔금을 냈다면 차순위
매수 신고인은 자기의 입찰보증금의 반환청구를 할 수 있다.
다섯째, 그러나 차순위 매수 신고인에게 경락을 허가했다고 하더라도 최초 경락자의 자격이
완전히 상실되는 것은 아니어서 만일 최초 낙찰자가 차순위 매수 신고인이 잔금을 내기 전에
경매 잔금과 납부기일 이후의 지연이자와 절차비용을 모두 낸다면, 최초 낙찰자는 낙찰자의
권리를 회복할 수 있다. 그러므로 차순위 매수 신고인이 경매 잔금을 납부하기 전까지는 최초
경락자와 차순위 매수신고인의 권리가 중첩되어서 잔금을 먼저 낸 사람이 우선권을 갖게 된다.
이런 법리는 매각 허가 결정을 받은 차순위 매수 신고인조차 지정기일까지 경매 잔금을 내지 않아서
다시 경매절차가 진행되는 경우에도 마찬가지로 재경매 기일 3일 전까지 당초 경락자와 차순위
매수 신고인은 경락자의 지위가 중첩되어서 이때에도 먼저 잔금을 낸 사람이 권리를 취득하게 된다.
여섯째, [공유자 우선매수신고]에서 이미 자세히 설명한 바 있듯이 토지의 공유지분에 대하여
경매신청이 있은 경우에는 다른 공유자에게 우선매수권을 인정하는 우리 법제에서 만일 공유자의
우선매수신고가 있을 경우에는 그 공유자의 별도의 신고나 의사표시가 없더라도 그를 차순위
매수 신고인으로 취급한다. 따라서 경매기일에 최고가 응찰자가 있을 경우에는 공유자 우선매수 신고인을
호명하여 차순위 매수신고를 할 것인지 여부를 확인하여 낙찰자를 결정하게 된다.
끝으로 채권자 혹은 채무자가 차순위 매수신고가 있은 후 채권자가 경매신청을 취하하려면,
경락자는 물론 차순위 매수 신고인의 동의까지 받아야 한다.
