'유치권' 잘 보면 돈 번다

 

[고준석의 경매 시크릿] 유치권이 성립하기 위한 5가지 요건

채권자가 유치권을 행사하고 있다는 문구가 적힌 건물. /조선 DB

인천에 사는 회사원 J 씨(34). 그는 월세방 탈출 일념 하에 지난 1년간 경매 공부에 매진했다. 그러던 중 인천시 서구 가정동 아파트(인천지방법원 사건번호 2017-30851)가 경매에 나온 것을 발견했다. 오는 10월 30일 3차 매각을 앞둔 이 매물의 감정가는 5586만 원. 최초감정가(1억 1400만 원)보다 5814만 원이 떨어진 상태다.

준공한 지 28년으로 오래됐지만 가격이 감정가 대비 반값이었다. J 씨는 곧바로 등기부를 확인했다. 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 경매개시 결정(임의경매) 순이었다.

하지만 매각물건명세서를 확인해보니 ‘2018년 9월 6일 자로 K 씨로부터 공사대금(3600만 원)을 위하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명’이라는 내용이 있었다. 만약 유치권이 성립된다면 J 씨는 이 권리를 인수해야 한다. 그는 유치권 때문에 경매 참여를 망설이고 있다.

인천지방법원 2017 타경 30851 매각물건명세서. 공사대금 때문에 유치권 신고가 있지만 성립 여부가 불분명하다는 내용이 나온다. /신한 옥션 SA

유치권은 많은 경매인들의 경매 참여를 포기하게 하는 권리다. 그러나 모든 유치권이 인정되는 것은 아니다. 오히려 유치권은 사라지는(탄핵) 경우가 더 많다는 점을 알아둘 필요가 있다.

먼저 유치권이 무엇인지부터 알아보자. 유치권은 부동산에 발생한 채권을 회수할 때까지, 그 부동산을 점유하거나 경매에 붙일 수 있는 권리를 말한다. 유치권이 성립하려면 5가지 조건을 충족시켜야 한다.

첫째, 발생한 채권이 해당 건물 등에 대한 공사대금채권이어야 한다.
둘째, 공사대금채권의 변제기가 도래해야 한다.
셋째, 유치권자가 부동산을 점유해야 한다.
넷째, 유치권을 배제한다는 특약(유치권 포기각서)이 없어야 한다.
다섯째, 경매개시 결정 이전에 점유가 개시돼야 한다.

여기서 인천 가정동 아파트가 공사대금채권에 관련한 유치권이 걸려있고, 채권 변제기가 이미 도래했다고 해도 유치권자가 언제부터 아파트를 점유하고 있었는지 따져볼 필요가 있다. 점유 요건에 문제가 있다면 유치권은 성립하지 않기 때문이다.

경매로 나온 인천 서구 가정동 아파트. /신한 옥션 SA

그런데 현황조사서를 보면 채무자(소유자)가 아파트를 직접 점유하고 있다는 문구가 보인다. 유치권이 성립하려면 유치권자가 해당 부동산을 점유하고 있어야 한다. 직접 점유하든, 대리인을 통해 간접적으로 점유하든 말이다.

이 아파트는 유치권자가 아닌 채무자가 점유하고 있다. 이 경우 점유의 조건에 해당하지 않아 유치권이 성립되지 않는다. 이를 깨달은 유치권자가 지금 당장 점유에 들어가도 다섯 번째 조건에 나온 것처럼 경매개시 결정 이후 점유를 개시한 경우 매수인에게 대항할 수 없다는 사실은 변하지 않는다. 따라서 이 아파트에 대한 유치권은 성립할 가능성이 없다고 보는 것이 맞다.

경매 현황 명세서에는 채무자(소유자)가 아파트를 점유하고 있다는 사실이 적시돼 있다. 채권자(유치권자)가 점유하지 않으면 유치권은 성립되지 않는다. /신한 옥션 SA

이 아파트는 단지 규모가 크지 않다. 하지만 인천지하철 2호선 가정 중앙시장역에서 224m 떨어진 초역세권 아파트다. 전ㆍ월세 수요가 꾸준하고 전형적인 주거 단지다. 가석초등학교와 가정고등학교, 서구문화회관 등이 가까워 교육환경도 양호하다. 아파트 동쪽에는 원적산과 장수산으로 연결되는 등산로가 있다. 최저 감정가 수준으로 낙찰받는다면 내 집 마련은 물론 시세차익도 노려봄 직하다.