유치권의 행사

최근 2004년 놀이공원으로 개장하였다가 2013년 문을 닫게 된 부산의 어느 테마파크 부지를 두고 유치권 갈등이 빚어지고 있다고 하는데요. 여러 차례 부지 소유자가 변경되면서 복잡한 법적 분쟁이 일어나게 된 것인데, 2015년 한 건설사가 고급 호텔을 건립하던 중 부도가 나면서 현재는 흉물로 방치되어 있는 상황으로 당시 이전 부지 소유자로부터 토목공사를 진행했던 업체가 미수공사대금을 받기 위해 토지에 유치권을 행사하면서 현재 부지 소유자와 갈등을 겪고 있다고 합니다.

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부산의 한 재건축 아파트의 경우에도 최근 미수공사비 관련 유치권으로 골머리를 앓고 있다고 하는데요. 기존 주택에 살던 여러 세대들이 아파트를 분양받는 조건으로 기존 주택을 헐고 아파트를 재건축하는 것으로 시행사와 계약을 맺고 아파트가 지어진 뒤 입주하였지만, 나머지 아파트들이 분양이 되지 않은 채 시행사가 은행으로부터 거액의 대출을 받으면서 아파트를 저당 잡혔고, 게다가 엎친 데 덮친 격으로 아파트 재건축 공사를 진행했던 하도급 업체들이 10억 이상의 미수공사비를 이유로 아파트에 유치권을 행사하고 있는 상황이라고 합니다.

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미수공사대금을 이유로 토지나 건물에 유치권 행사하는 모습도 많아

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건축주가 시행사에게 공사비를 제 때 지급하지 못해 하도급 시공업체가 미수 공사비 지급을 요구하며 토지나 건물에 유치권을 행사하는 모습을 쉽게 목격할 수 있는데요. 민법 제320조 제1항에서는 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.’라고 규정하고 있습니다.

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여기서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한, 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함하고 있는데요. 그리고 민법 제321조에서는 ‘유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치 물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.’고 규정하고 있기 때문에, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이러한 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용이 되는 것이 원칙입니다.

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다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사할 수 있을까

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다세대주택 재건축공사 중 창호 및 기타 잡철 부분을 일괄적으로 하도급하여 공사를 진행한 하수급인이 미수공사비 채권 잔액을 변제받기 위해서 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 것이 가능할까요?

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다세대주택에 대한 창호 및 기타 잡철 부분 공사계약 당시 공사금이 구분건물의 각 동호수 별로 구분하여 지급하기로 한 것이 아니라, 공사 전부에 대하여 일률적으로 지급하기로 약정되어 있었고, 그 공사에는 각 구분건물에 대한 창호, 방화문 등뿐만 아니라 공유 부분인 각 동의 현관, 계단 부분에 대한 공사 등이 포함되어 있었던 경우이고, 공사금 중 일부를 지급한 것도 특정 구분건물에 관한 공사금만을 따로 지급한 것이 아니라, 공사의 목적물 전체에 관하여 지급하였다는 사정이 있는 경우를 생각해 볼 수 있겠는데요.

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공사비가 각 구분건물에 관한 공사 부분별로 개별적으로 정해졌거나 처음부터 각 구분건물이 각각 별개의 공사대금 채권을 담보하였던 것으로 볼 수 없는 이상, 하수급인이 가지는 공사 목적물인 다세대주택 전체에 관한 공사대금 채권은 하도급계약이라는 하나의 법률관계에 의해서 생긴 것으로서 그 해당채권 전부와 공사 목적물인 다세대주택 전체 사이에는 유치권의 성립요건인 견련 관계가 있다고 볼 수 있을 것입니다.

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미수공사비 채권을 위한 유치권 행사에 있어서 유의할 점이 몇 가지 있는데요. 우선 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람이 그 건물의 소유권을 원시취득하게 되기 때문에, 유치권은 타물권인 점에 비추어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성 부분은 수급인의 소유라 할 것이라서 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다는 점(대법원 91다14116 판결)에 유의할 필요가 있겠습니다.

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또한 피담보채권인 미수 공사비 채권을 실제와 달리 허위로 크게 부풀려 유치권에 의한 경매를 신청할 경우 정당한 채권액에 의하여 경매를 신청한 경우보다 더 많은 배당금을 받을 수도 있기 때문에 이러한 행위는 법원을 기망하여 배당이라는 법원의 처분행위에 의하여 재산상 이익을 취득하려는 행위로써 소송사기죄의 실행의 착수에 해당(대법원 2012. 11. 15 선고 2012도9603 판결)하여 형사처벌을 받을 수도 있다는 점에도 각별한 유의를 기울어야 할 것입니다.